Управление многоквартирными домами (УК и ТСЖ)

Работы по реконструкции, требующие наличия проекта. Изменение формы оконных и наружных дверных проёмов. Ликвидация оконных и наружных дверных проёмов. Устройство оконных и наружных дверных проёмов. Изменение входов в здание. Устройство входов в здание. Пристройка тамбуров входов. Ликвидация балконов, тамбуров и козырьков. Изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков. Остекление лоджий и балконов. Замена столярных элементов фасада. Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.). Изменение материалов и пластики внешних конструкций. Объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями (Проект и согласование с ГлавУА и Г). Работы по переоборудованию, требующие наличия проекта. Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования под новое функциональное назначение помещения. Устройство туалетов, ванных комнат, кухонь. Перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застеклённые лоджии и на балконы). Установка бытовых электроплит взамен газовых плит и кухонных очагов. Замена и (или) дополнительного инженерного оборудования, увеличивающего энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления). Для демонтажа инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации достаточно эскиза. Работы по перепланировке, требующие наличия проекта. Устройство проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали). Устройство проёмов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали). Устройство внутренних лестниц. Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен. Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок). Работы по перепланировке, которые могут быть выполнены по эскизу. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные). Устройство проёмов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные). Заделка дверных проёмов в перегородках и несущих стенах. Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия. Замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию).

Действительно, может быть так, что из всей технической документации на дом существует только паспорт данного дома. В каждом конкретном случае необходимо разбираться отдельно. По данному вопросу Вы можете обратиться в отдел контроля управления ЖКХ.

На основании ст.104 ЖК РФ в специализированных жилых помещениях служебного типа имеют право проживать граждане, состоящие в трудовых отношениях с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или субъекта Российской Федерации, в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Отсюда следует, что предмет договора управления единый и не может быть раздроблен на составные части. Если управляющая компания не оказывает собственникам услуг и не выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, то между ними не может быть заключен именно договор управления, предусмотренный ЖК РФ. В данном случае управляющая организация выступает в роли ресурсоснабжающей организацией и свои договорные отношения строит на основании договора предоставления коммунальных услуг, положения которого регламентированы Гражданским кодексом РФ и Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам». Так как коммунальные услуги предоставляются через присоединенную сеть, то в этом случае § 6 гл. 30 ГК РФ предусматривает конструкцию договора энергоснабжения, положения которого согласно ст. 548 ГК РФ применяются к таким отношениям. В соответствии с п. 1 ст. 540 ГК РФ в случае, когда абонентом выступает гражданин, использующий энергию (электрическую или тепловую, воду, газ и т.д.) для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

Собственники, обладая общим имуществом в многоквартирном доме, владеют, пользуются и в установленных законодательством пределах распоряжаются этим имуществом. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется собственниками путем принятия на общем собрании совместных решений. Слово «собрание» у большинства жителей ассоциируется с помещением, президиумом, поднятием рук при голосовании, подсчетом голосов. Однако общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного общественного мероприятия и по существу, и по форме. Общее собрание собственников является органом управления многоквартирным домом, причем высшим органом. Решение такого собрания обязательно для всех собственников, поэтому так важно всем принимать участие в проводимых собраниях. Только общее собрание собственников имеет право выбрать способ управления многоквартирным домом.

С собрания. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Хочу обратить внимание жителей, что способ управления может быть измене в любое время на основании решения собрания. Собрание является высшим органом управления многоквартирным домом. Мы уже говорили о правилах проведения собрания, но еще раз хочу подчеркнуть: • уведомление о собрании должно быть за 10 дней до его проведения; • о проведении собрания по выбору способа управления жители должны быть извещены письменно, в т.ч. и муниципалитет, если есть его доля собственности в данном доме;, • решение собрания должно быть оформлено протоколом; • на собрании выбрать правление товарищества, утвердить устав;

Прежде всего, там должны быть указаны параметры нарушения качества, а также время и дата начала непредоставления услуги или предоставления ее ненадлежащего качества. Очень важно отметить, что началом непредоставления услуги будет считаться момент, когда была подана заявка в аварийно-диспетчерскую службу, либо время, указанное в акте, либо время начала нарушений поставки услуг, которое зафиксировал общедомовой или индивидуальный прибор учета (если это может быть зафиксировано счетчиками). Акт является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, он составляется в двух экземплярах для каждой из сторон.

В соответствии со ст.136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создавать только одно товарищество собственников жилья (ТСЖ). Решение о создании ТСЖ принимается собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. Таким образом, в одном многоквартирном доме может быть создано одно ТСЖ.

Да, обязана. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

В составе услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту можно выделить: • Обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов; • Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства); • Учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками; • Планирование и организация текущего и капитального ремонта; • Обеспечение целевого и рационального использования бюджетных средств – в случае их выделения управляющей организации; • Ведение технической документации по зданиям, сооружениям, коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования; • Работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного оборудования; • Рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании; • Сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба; • Диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций; • Расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги; • Организация и/или участие в проведении массовых мероприятий.

Работы по реконструкции, требующие наличия проекта. Изменение формы оконных и наружных дверных проёмов. Ликвидация оконных и наружных дверных проёмов. Устройство оконных и наружных дверных проёмов. Изменение входов в здание. Устройство входов в здание. Пристройка тамбуров входов. Ликвидация балконов, тамбуров и козырьков. Изменение формы балконов, лоджий, тамбуров и козырьков. Остекление лоджий и балконов. Замена столярных элементов фасада. Установка наружных технических средств (кондиционеров, антенн и т.п.). Изменение материалов и пластики внешних конструкций. Объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями (Проект и согласование с ГлавУА и Г). Работы по переоборудованию, требующие наличия проекта. Замена технологического, инженерного и сантехнического оборудования под новое функциональное назначение помещения. Устройство туалетов, ванных комнат, кухонь. Перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых приборов (исключая перенос радиаторов в застеклённые лоджии и на балконы). Установка бытовых электроплит взамен газовых плит и кухонных очагов. Замена и (или) дополнительного инженерного оборудования, увеличивающего энерго-, водопотребление, с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (исключая устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления). Для демонтажа инженерного оборудования и (или) подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации достаточно эскиза. Работы по перепланировке, требующие наличия проекта. Устройство проёмов в несущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали). Устройство проёмов в перекрытиях (при объединении помещений по вертикали). Устройство внутренних лестниц. Устройство перегородок (с увеличением нагрузок) и несущих стен. Изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок). Работы по перепланировке, которые могут быть выполнены по эскизу. Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные). Устройство проёмов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные). Заделка дверных проёмов в перегородках и несущих стенах. Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия. Замена (установка дополнительного) инженерного оборудования (не влекущая переоборудования по всему зданию).

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, рекомендовано собственникам помещений в многоквартирном доме при принятии решений на общем собрании о накоплении средств на капитальный ремонт общего имущества — производить начисление по статье «Капитальный ремонт» в размере и порядке, предусмотренном решением собрания, в пределах установленного стандарта стоимости капитального ремонта жилищного фонда. Таким образом, без решения собрания собственников деньги на капитальный ремонт вообще собираться не могут, в противном случае это противозаконно.

Исходные данные • система централизованного отопления отсутствует; • тепловая энергия поставляется только для собственников и арендаторов помещений этого дома; • способ управления ТСЖ; • котельную обслуживает ресурсоснабжающая организация; • котельная работает на природном газе; • на котельной установлены приборы учёта, ТСЖ начисляет плату за ЖКУ; • решение об утверждении тарифа крышной котельной — Приказ Службы по тарифам ______ № ___ от _______________. • п. 18 Постановления Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 применяется при производстве тепловой энергии для отопления многоквартирного дома с использованием автономной системы отопления, входящей в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии централизованного отопления). Согласно положениям СНиП II-35-76 «Котельные установки», утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 31.12.1976 № 229 автономная (индивидуальная) котельная – это котельная, предназначенная для теплоснабжения одного здания или сооружения. • Исходя из полученных от Вас данных централизованное теплоснабжение в доме отсутствует, котельная, которую обслуживает МУП «Энерго», является общим имуществом, в доме выбран способ управления ТСЖ. • Таким образом, исполнителем коммунальных услуг является ТСЖ. Исполнитель коммунальных услуг – это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Предоставленная информация не позволяет сделать вывод о действующей схеме договорных отношений между ТСЖ и МП «Салехардэнерго», соответственно остается вопрос о наличии / отсутствии в правоотношениях ресурсоснабжающей организации. • Ресурсоснабжающая организация (далее – РСО) – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов; • Возможны два варианта организации договорных отношений между ТСЖ и РСО. В зависимости от варианта будет различаться порядок расчета и утверждения величины платы за отопление. • 1 вариант: РСО владеет (использует) крышную котельную на законном основании (например, между ТСЖ и РСО заключен договор аренды котельной и договор поставки тепловой энергии). В этом случае в отношениях с ТСЖ и собственниками МУП «Энерго» выступает теплоснабжающей организацией (далее – ТСО) в соответствии с требованиями Федерального закона № 190-ФЗ от 27.07.2010 «О теплоснабжении» (далее – 190-ФЗ), согласно п. 1 ст. 8 190-ФЗ предоставление тепловой энергии ТСО потребителям относится к государственно регулируемым видам деятельности. • Таким образом, если договорные отношения организованы в соответствии с вариантом 1, то предъявление собственником платы за тепловую энергию по тарифу, утвержденному Приказом Службы по тарифам ____ № ___ от __________, является ПРАВОМЕРНЫМ действием. • Предоставление коммунальных услуг осуществляется с участием ТСО, таким образом, пп. 18 Постановления № 307 не применяется. 2 вариант: МУП «Энерго» только обслуживает крышную котельную (между ТСЖ и МУП «Энерго» заключен договор на выполнение работ). В этом случае в отношениях по предоставлению коммунальных услуг РСО нет. ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг, а статус исполнителя коммунальной услуги допускает возможность самостоятельного производства им коммунального ресурса. Только в этом случае возможно применение пп. 18 Постановления Правительства РФ № 307 О правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. То есть можно рассчитывать размер платы за отопление (тариф крышной котельной) исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на топливо, используемое для производства тепловой энергии. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии (в т.ч. расходы на оплату услуг МУП «Энерго» по содержанию и ремонту котельной), включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Таким образом, отвечая на вопрос как в данной ситуации поступить, с чего начать: Во-первых, определите в соответствии, с каким вариантом организованы правоотношения в Вашей ситуации; Во-вторых, Если вариант 1, то перезаключите договоры для приведения их к варианту 2. И применяйте пп. 18 Постановления Правительства РФ № 307 О правилах предоставления коммунальных услуг гражданам. Если у Вас отношения уже работают по схеме 2, тогда ТСЖ необходимо обратиться в суд с требованием о признании Решения Службы по тарифам _______ № ___ от _____________ не соответствующим законодательству.

Этот вопрос регулируется гл. 18 ГК. В соответствии со ст. 290 ГК собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Статья 291 ГК определяет понятие «товарищество собственников жилья» как организацию, создаваемую собственниками квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома. В рамках товарищества собственников жилья легче защищать права собственников квартир в многоквартирном доме, в том числе по отстаиванию прав самостоятельно сдавать в аренду принадлежащие товариществу собственников жилья помещения. Порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья регулируется Федеральным законом от 15.06.1996 N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

В первую очередь необходимо уведомить аварийно-диспетчерскую службу. Это можно сделать как в письменной форме, так и в устной (в том числе по телефону). Необходимо сообщить свое имя, адрес, а также изложить суть проблемы. В свою очередь сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить свое имя, регистрационный номер заявки и время ее приема. Далее процедура прописана таким образом: если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины происшедшего, он обязан сообщить о них и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации. Эта отметка и будет являться основанием для признания факта непредоставления услуги или предоставления услуги ненадлежащего качества. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы не известны причины происшедшего, он должен согласовать с потребителем точное время и дату установления факта или согласовать время и дату проверки качества предоставления услуги. По результатам проверки составляется акт, он подписывается потребителем услуги и исполнителем по договору предоставления услуги. Если эти две стороны не приходят к единому мнению, то они назначают новое время для проведения экспертизы, на которую теперь уже приглашаются представители государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей.

Председатель избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на 2года. Председатель правления реализует решения правления, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые он в соответствии с законодательством, уставом товарищества правомочен заключать самостоятельно, разрабатывает и выносит на утверждение собрания штатное расписание, работников, обслуживающих дом, утверждает их заработную плату. К выбору председателя надо подходить ответственно. Выбирать не того, кто громче всех кричит на собрании, а человека компетентного в вопросах управления домом. От грамотности председателя очень многое зависит. В 2006 году Мэр города Ростова-на-Дону выделил из бюджета города на обучение председателей и бухгалтеров ТСЖ 450 тыс. руб. При Департаменте ЖКХ и энергетики формируются списки для обучения председателей на домах, где жители определились со способом управления. Если кто-то хочет обучиться управлению многоквартирными домами, может это сделать в Учебно-методическом центре при Ростовском Государственном Строительном Университете за счет собственных средств. Центр создан в 2000 году. Все обучение проходит в течение 104 часов без отрыва от производства, в вечернее время. Учебный план ориентирован на передовой отечественный и зарубежный опыт. В учебный план включены вопросы финансирования ТСЖ (ЖСК), налогового обложения ТСЖ (ЖСК), правовые основы управления многоквартирным домом, правила эксплуатации и содержания жилого фонда и др., выезды в передовые ТСЖ, обмен опытом, живое общение. Лекции читают преподаватели РГСУ, а также специалисты департамента ЖКХ и энергетики, т.е люди, знающие проблемы ЖКХ изнутри.

Сроки устранения неисправностей общедомового оборудования оговариваются в договоре между потребителем и управляющей (энергоснабжающей) организацией, а также устанавливаются следующими нормативными правовыми актами: а) Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда от 27.09.2003 № 170; б) ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия»; в) сроки устранения неисправностей могут быть согласованы и указаны в договоре управления многоквартирным домом. В Правилах № 170 перечислены основные виды работ, которые управляющая (обслуживающая) организация обязана выполнять при технической эксплуатации жилого дома. Приложение 2 указанных Правил определяет предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования с момента их обнаружения или заявки жильцов. Некоторые из них перечислены ниже: — протечки в отдельных местах кровли — 1 сут.; — разбитые стекла и сорванные створки оконных переплетов: а) в зимнее время — 1 сут.; б) в летнее время — 3 сут.; — дверные заполнения (входные двери в подъезд) — 1 сут.; — неисправности мусоропровода — 1 сут.; — неисправности лифта — не более 1 сут.; -неисправности аварийного порядка трубопроводов водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения, центрального отопления, газооборудования — немедленно; -неисправности во вводно-распределительном устройстве (ВРУ) электрооборудования, автоматов защиты стояков и питающих линий – 3 часа; — неисправности в системе освещения общедомовых помещений (замена ламп) — 7 сут..

Исходя из действующего законодательства, ресурсоснабжающие предприятия и потребители коммунальных услуг менее всего связаны между собой какими-либо отношениями. Граждане платят управляющей организации за коммунальные услуги, а управляющие организации в свою очередь покупают у РСО ресурс. Постановление Правительства № 307 от 23.05.2006 г. разводит эти два понятия – «коммунальные услуги» и «коммунальный ресурс». Поэтому надо рассматривать отношения между ресурсоснабжающими предприятиями – управляющими организациями и управляющими организациями – потребителями коммунальных услуг (гражданами) отдельно. В первой ситуации отношения строятся на договорах купли-продажи соответствующих видов ресурсов, а во втором случае отношения могут выстраиваться, например, в рамках договора управления многоквартирным жилым домом, предусмотренным ст. 162 Жилищного кодекса РФ.

В составе услуг управляющей организации по надлежащему содержанию и ремонту можно выделить: • Обеспечение поставки энергоресурсов (тепло, электроэнергия, газ) и воды, а также обеспечение водоотведения (канализация) по внутридомовым сетям (трубы для подачи холодной и горячей воды, газа, канализационные стоки, различные кабели и электропровода), контроль за соответствием исполнения договоров по количеству и качеству поставляемых ресурсов; • Планирование и организация работ по техническому обслуживанию, подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и дворовой территории собственными силами или с привлечением подрядных организаций (обслуживание лифтового хозяйства, вентиляции и противопожарных систем, вывоз и обезвреживание мусора, уборка и санитарное содержание, уход за элементами озеленения и благоустройства); • Учет объема и качества, а также осуществление приемки работ, выполняемых подрядчиками; • Планирование и организация текущего и капитального ремонта; • Обеспечение целевого и рационального использования бюджетных средств – в случае их выделения управляющей организации; • Ведение технической документации по зданиям, сооружениям, коммуникациям и иным объектам, технические осмотры и обследования; • Работа с населением по вопросам соблюдения правил пожарной безопасности, электробезопасности и правил пользования системами инженерного оборудования; • Рассмотрение жалоб и устранение недостатков в обслуживании; • Сопровождение процессов переустройства помещений в многоквартирном доме в целях предупреждения ущерба; • Диспетчерское обслуживание дома в целях оперативного устранения аварийных ситуаций; • Расчет и учет платежей за жилищно-коммунальные услуги; • Организация и/или участие в проведении массовых мероприятий.

Правом голоса обладают только собственники помещений в данном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Т.е.количество голосов зависит от площади квартиры собственника, 1голос каждого собственника соответствует 1 метру общей площади принадлежащего ему помещения или для удобства подсчета можно установить, что 1 метру площади помещений соответствует 10 голосов собственника. Способ подсчета голосов собственники выбирают опять же на собрании. Количество голосов собственников помещений в процентном отношении определяется путем деления суммы общей площади принадлежащих им помещений на суммарную общую площадь всех помещений и умножения полученного результата на 100%.