Управление многоквартирными домами (УК и ТСЖ)

Здравствуйте! Согласно действующему законодательству, если плата за коммунальную услугу на общедомовые нужды превышает соответствующий норматив (в данном случае – водоснабжения на ОДН), установленный в данном регионе, то потребитель оплачивает ОДН исходя из этого норматива.

Прописана эта норма в п. 44 Правил предоставления коммунальных услуг, ссылка на документ — https://base.garant.ru/12186043/

Там, правда, есть оговорка, что этот порядок может быть изменен общим собранием жильцов, и они (жильцы) могут принять решение что ОДН в любом случае оплачивается собственниками в полном объеме исходя из показаний приборов учета… Это надо просто проверить. Если такого решения не было, то стоит выяснить действующий в регионе норматив по оплате воды на ОДН и потребовать от ТСЖ сократить этот аномально высокий платеж до величины норматив.

Что же касается того, за чей счет будет покрыта эта разница, то тут надо понимать, что исполнитель коммунальной услуги (в данном случае – ТСЖ) расплачивается с ресурсоснабжающей организацией исходя из показания общедомового счетчика. Т.е. оплачивает объем фактического потребления воды в доме, лишних денег РСО от ТСЖ не получила. Эти деньги остались в ТСЖ.

При этом, исполнитель обязан не реже, чем раз в год проверять передаваемые потребителями показания квартирных счетчиков. Эта норма зафиксирована в п. 83 Правил предоставления коммунальных услуг. Она введена как раз для того, чтобы избежать ситуаций, подобных описанной вами. И если «исполнитель» не проверял в течение длительного времени показания счетчика в «проблемной» квартире, то значит сам он ( «исполнитель», т.е. ТСЖ) в этом и виноват. Жильцы оплачивать эти ошибки не должны. Пусть выкручиваются, как хотят.

Глубоко уважаемый, у меня по хлеще проблема, старший в кооперативе отказался от должности, подключение индивидуально невозможно, остается только самому провести свет из квартиры…

Следует еще раз обратить Ваше внимание, что в первую очередь именно Вы сами — собственники помещений в доме — должны наблюдать за работой своей управляющей компании. Даже если Вашим домом будет управлять компания, выбранная по результатам открытого конкурса, договор с этой компанией будете заключать Вы, а не администрация. Таковы требования Жилищного кодекса. Со стороны органов власти осуществлять контроль деятельности, в том числе и управляющих организаций, призвана Инспекция вневедомственного контроля (Государственная жилищная инспекция).

В настоящее время услуги жилищно-коммунального комплекса регулируются в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», Федеральным законом от 14.04.1995 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации», а также рядом подзаконных актов, регулирующих основы ценообразования и формирования тарифов. К регулирующим органам в этой отрасли следует отнести органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области регулирования тарифов (региональные службы по тарифам) и органы местного самоуправления. В случае если нарушение прав гражданина связано с завышением установленных тарифов, либо с превышением надбавок, необходимо обратиться в орган, к компетенции которого относится установление таких тарифов (надбавок). Гражданин также вправе обратиться в федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок (Федеральную службу по тарифам). Если нарушение связанно с неправомерным (необоснованным) установлением (изменением) тарифов и надбавок, гражданин вправе обратиться в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области регулирования тарифов (в случае, если тариф или надбавка была установлена органом местного самоуправления), либо в федеральный орган исполнительной власти в области регулирования тарифов и надбавок (Федеральную службу по тарифам). В любом случае, в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» заявление гражданина должно быть рассмотрено в течение 30 дней, и в исключительных случаях срок рассмотрения может быть продлен еще на 30 дней. Также гражданин вправе обратиться непосредственно в органы прокуратуры, либо в суд.

ТСЖ — некоммерческая организация, объединение собственников помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, распоряжения общим имуществом. ТСЖ является маленькой управляющей компанией, имеет свой расчетный счет в банке куда поступают все его доходы, имеет печать со своим наименованием. ТСЖ само решает каким способом управлять: самостоятельно или силами специалистов-профессионалов; каким образом или кем будет осуществляться техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт.

Без предварительного уведомления потребителя может быть приостановлено предоставление коммунальных услуг в случае возникновения угрозы аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, а также возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций. В случае неполной оплаты потребителем поставщик вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг только через месяц после письменного уведомления потребителя. Причем «неполной оплатой» считается задолженность по одной или нескольким услугам, превышающая 6 ежемесячных размеров оплаты. После получения уведомления у должника есть месяц для того, чтобы погасить образовавшуюся задолженность. Если он не сделает этого, за три дня до осуществления отключения последует еще одно уведомление. Возобновление поставки услуг в полном объеме производится в течение двух календарных дней с момента полного погашения задолженности. Поставщик услуги должен за месяц предупредить о проведении планово-предупредительного ремонта, об отключениях, вызванных фактом самовольного подключения или использования приборов и оборудования мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем. О плановых перерывах предоставления коммунальных услуг потребитель должен быть проинформирован не менее чем за 10 рабочих дней.

В соответствии с п. 139 Правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики (утв. Постановлением Правительства РФ от 31.08.2006 № 530) прибор учета следует судьбе энергопринимающих устройств, энергетических установок или объектов электросетевого хозяйства, для обслуживания которых он используется. Владелец объекта, на котором установлен данный прибор учета, обеспечивает его сохранность, целостность и обслуживание. В случае установки прибора учета в жилом помещении его сохранность, целостность и обслуживание обеспечивает собственник (наниматель) жилого помещения, если иное не установлено соответствующим договором.

Да, обязаны. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.08.1999 N 887 «О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения» в платеж за жилье, в частности, входит плата за техническое содержание, а также за текущий и капитальный ремонт жилья. Отношения с жилищно-эксплуатационной службой можно охарактеризовать как договорные отношения по техническому обслуживанию и ремонту квартир (доказательство этому — оплата счетов-извещений). Согласно ст. 22 ЖК и ст. 4 Закона о защите прав потребителей качество услуги (а жилищно-эксплуатационные органы, безусловно, оказывают услуги) должно соответствовать условиям, установленным договорами, законами, стандартами. Жилищно-эксплуатационная служба обязана производить капитальный и текущий ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу санитарно-технического и иного оборудования, сохранность жилищного фонда (п. 1 ст. 27 Закона о защите прав потребителей, п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР и типового договора найма жилого помещения в рамках государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР, утвержденных Постановлением Совета Министров РСФСР от 25.09.1985 N 415, ст. 22 ЖК, а также Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1099). Можно предложить жильцам дома подать иск в суд об обязании жилищно-эксплуатационной службы выполнить обязательства по ремонту жилья.

Согласно п.2, статьи 44 Жилищного Кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: 1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; 2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; 3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме; 4. выбор способа управления многоквартирным домом;

В соответствии со ст.154 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме входит в плату за содержание и ремонт жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ). Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 – 48 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. При создании собственниками жилых помещений ТСЖ либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива размер платы за содержание и ремонт общего имущества определяется органами управления ТСЖ, жилищного или иного потребительского кооператива (ч. 8 ст. 156 ЖК РФ). Федеральным законом от 27.07.2010 г. № 237-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 26.12.2005 г. № 184-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон „Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса“ и некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым только рост платы граждан за коммунальные услуги должен соответствовать предельным индексам, устанавливаемым органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, то есть комитетом по тарифам и ценовой политике Ленинградской области (далее – ЛенРТК). Индекс роста платы граждан за жилое помещение согласно вышеуказанным изменениям ЛенРТК не устанавливается.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» плата за сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов входит в состав платы за содержание общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 8 ст.156 Жилищного кодекса Российской Федерации размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом товарищества собственников жилья. В то же время согласно п. 11 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение. Таким образом, плата за жилое помещение может быть скорректирована только в случае оказания услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Без предварительного уведомления потребителя может быть приостановлено предоставление коммунальных услуг в случае возникновения угрозы аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, а также возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций. В случае неполной оплаты потребителем поставщик вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг только через месяц после письменного уведомления потребителя. Причем «неполной оплатой» считается задолженность по одной или нескольким услугам, превышающая 6 ежемесячных размеров оплаты. После получения уведомления у должника есть месяц для того, чтобы погасить образовавшуюся задолженность. Если он не сделает этого, за три дня до осуществления отключения последует еще одно уведомление. Возобновление поставки услуг в полном объеме производится в течение двух календарных дней с момента полного погашения задолженности. Поставщик услуги должен за месяц предупредить о проведении планово-предупредительного ремонта, об отключениях, вызванных фактом самовольного подключения или использования приборов и оборудования мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем. О плановых перерывах предоставления коммунальных услуг потребитель должен быть проинформирован не менее чем за 10 рабочих дней.

Перерасчет производится в случае отсутствия жильца более пяти календарных дней. Перерасчет можно потребовать при условии отсутствия счетчиков за следующие коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение. Плата за жилищные услуги не пересчитывается, и этому есть объяснение – подъезд и двор убираются вне зависимости от того, проживают в доме на данный момент все жильцы или нет. Для того, чтобы произвести перерасчет, необходимо не позднее одного месяца после окончания временного отсутствия в письменной форме подать заявление на перерасчет, приложив к нему документы, подтверждающие отсутствие. Это могут быть копия командировочного удостоверения, справка о нахождении на лечении, проездные билеты, счета за проживание в гостинице и другие документы, способные подтвердить временное отсутствие жильцов. Перерасчет должен быть произведен в течение пяти рабочих дней.

Фонд ЖКХ выступает за проведение комплексного ремонта. Виды работ определяют и утверждают сами жильцы. Согласно законодательству (Федеральный закон № 185, глава 5, статья 15) с участием средств Фонда ЖКХ разрешается проводить пять видов работ: — ремонт внутридомовых инженерных систем, — замена лифтов, — ремонт крыш, — ремонт подвалов, — ремонт и утепление фасадов. В вашем случае стоит попробовать подать вторую заявку на ремонт. Если лимит вашего субъекта Федерации в Фонде ЖКХ еще не исчерпан, ваш дом может быть включен в программу вторично.

Согласно положениям пункта 5 статьи 13 Федерального закона от 23.11.2009 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и повышении энергетической эффективности…» обязанность по оснащению жилого помещения индивидуальными и общедомовыми приборами учета возложена на собственников указанного помещения. В соответствии со статьей 65 Жилищного кодекса РФ наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Согласно пункту 2.4.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170: «При капитальном ремонте следует производить комплексное устранение неисправностей всех изношенных элементов здания и оборудования, смену, восстановление или замену их на более долговечные и экономичные, улучшение эксплуатационных показателей жилищного фонда, осуществление технически возможной и экономически целесообразной модернизации жилых зданий с установкой приборов учета тепла, воды, газа, электроэнергии и обеспечения рационального энергопотребления». Таким образом, если квартира не приватизирована (владение и пользование на условиях договора социального найма), то оплата за установку общедомовых приборов учета осуществляется наймодателем (собственником жилищного фонда).

Не все решения принимаются большинством голосов. Например, решение о выборе способа управления домом принимается, если за него отдано более 50% голосов от общего числа голосов собственников. Решения о реконструкции, капитальном ремонте дома, пределах использования участка и передаче в пользование общего имущества принимаются, если «за» — не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников. Такие вопросы как определение условий договора с управляющей компанией, размер платы за коммунальные услуги и т.д. – определяются большинством голосов от числа голосов участников собрания (конечно, при наличии кворума). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании. Если собственник считает, что решением собрания нарушены его права, он может обжаловать это решение в суде, но не позднее шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Согласно ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. В соответствии с п. 1 ст. 158 ЖК РФ, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в рас­ходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. Конкретные условия для производства расчетов с населением за услуги по содержанию и ремонту жилых помещений по ценам, утверждаемым ежегодно Правительством Москвы, на 2011 год были определены постановлением Правительства Москвы от 30.11.2010 г. № 1038-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуга для населения на 2011 год» (на 2012 год — постановлением Правительства Москвы от 29.11.2011 г. № 571-ПП «Об ут­верждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2012 год»). Пункт 10 примечаний к приложению 4 к постановлению от 30.11.2010 г. № 1038-ПП (при­ложению 7 к постановлению от 29.11.2011 г. № 571-ПП) закрепляет обязанность граждан-собст­венников жилых помещений, если они имеют более одного жилого помещения или не зарегист­рированы в нем, оплачивать стоимость услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме исходя из фактической стоимости, то есть в 2012 г. из расчета 24,53 руб. за 1 кв. м. для жилых помещений, расположенных на втором и последующих этажах многоквартирных домов со всеми удобствами. В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 21.02.2006 г. № 112-ГШ «О Регламенте Правительства Москвы», разъяснительную работу по нормативному правовому акту ведет орган исполнительной власти — разработчик документа. Из разъяснений Департамента экономической политики и развития города Москвы (разра­ботчика вышеуказанных постановлений) следует, что в соответствии с нормами действующего законодательства Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме (независимо от количества имеющихся в собственности жилых помещений) обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание об­щего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, покрывающей все расходы, связанные с предоставлением указанных услуг (ст. 156 ЖК РФ, ст. 210, 249 ПС РФ). Собственникам, имеющим в собственности более одного жилого помещения, либо не зарегистрированным в жилом помещении, начисления за услуги по содержанию и текущему ре­монту по принадлежащим ему жилым помещениям осуществляется по ценам, утвержденным Правительством Москвы за площадь, занимаемую сверх установленных норм (но не выше фактической стоимости). Таким образом, согласно проводимой в городе политике в области расчетов за услуги по содержанию и ремонту жилого помещения, осуществление начислений собственникам жилых помещений за названные услуги по ставкам, установленным Правительством Москвы с учетом бюджетных дотаций, или по фактической стоимости, зависит от количества жилых помещений, находящихся в пользовании граждан и факта регистрации, так как Правительство Москвы не осуществляет дотирование стоимости услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, предоставляемых гражданам, имеющим более одного жилого помещения или незарегистрированным в нем. Пункт 16 примечаний к приложению 7 к постановлению Правительства Москвы от 29.11.2011 г. № 571-ПП устанавливает два случая, когда для начисления платы за услугу «содержание и ремонт жилого помещения» должны применяться регулируемые Правительством Москвы цены: 1) за площадь, занимаемую в пределах установленных норм для семьи определенного состава; 2) за площадь, занимаемую сверх установленных норм для семьи определенного состава для установленных категорий граждан — например, одиноко проживающих пенсионеров, одиноко проживающих инвалидов, детей-сирот в возрасте до 18 лет — за площадь, принадлежащую им на праве собственности, и др. При этом в пункте 16 примечаний к приложению 7 также содержится условие о том, что указанные нормы не распространяются на граждан-собственников жилых помещений, имеющих более одного жилого помещения или не зарегистрированных в нем. Таким образом, собственникам, имеющим в собственности более одного жилого помеще­ния, либо не зарегистрированным в жилом помещении, начисления за услуги по содержанию и текущему ремонту по всем жилым помещениям осуществляются по ценам, утвержденным Пра­вительством Москвы за площадь, занимаемую сверх установленных норм (но не выше фактиче­ской стоимости), вне зависимости от соответствия площади жилых помещений установленным нормам, а также принадлежности граждан к вышеперечисленным категориям.