Общедомовые нужды в 2023 году: откуда взялись доначисления?

С начала 2023-го года многие жильцы в своих коммунальных платежках обнаружили новую серьезную статью расходов – перерасчет за потребление на общедомовые нужды (ОДН) холодной/горячей воды, а так же электроэнергии. Откуда взялись эти доначисления? Можно ли их сократить? Разбираемся по порядку.

Что такое общедомовые нужды?

Общедомовые нужды (ОДН) — это коммунальные ресурсы используемые для содержания общего имущества многоквартирного дома. В официальных документах используется так же аббревиатура КР СОИ.

Общее имущество — это холлы, лестничные площадки, колясочные, помещение консьержа и т.п. Эти помещения необходимо освещать и производить уборку. Для чего, соответственно, нужны электроэнергия, горячая и холодная вода. К расходам на общедомовые нужды так же относят расход воды при сливе стояков в ходе ремонтных/профилактических работ, полив газонов и уборку придомовой территории. Потребляемые таким образом коммунальные ресурсы образуют ОДН в узком смысле.

В узком, потому что фактически на ОДН списывается весь объем потребления, составляющий разницу между показаниями общедомового счетчика и суммой индивидуального потребления в квартирах.

Наиболее характерна в этом смысле ситуация с расчетом потребления на ОДН горячей и холодной воды. Предположим, что на входе в дом уставлен общедомовой прибор учета, а большая часть квартир – оборудованы индивидуальными счетчиками. ОДН в таком случае рассчитываются как разница между:

— показаниями общедомового счетчика

— суммарными потреблением воды во всех в квартирах. Оно, в свою очередь, рассчитывается по показаниям счетчиков для тех жилых помещений, где счетчики есть, и по нормативам для тех квартир, где счетчиков нет.

Норматив, напомним – это расчетная величина потребления воды на человека в месяц. Для расчета платы за воду норматив умножается на количество проживающих и действующий тариф.

Так вот, нормативы фактическому потреблению не соответствуют, и уже одно это искажает ситуацию – по нормативам начисляются не те объемы, которые фактически потребляются. Куда уходят эти «искажения»? Правильный ответ — в общедомовые нужды.

Плюс, в квартире может быть прописан один человек, а фактически проживать, допустим, четверо. Таким образом, реальное потребление может в разы превышать тот объем, который выставлен к оплате. И это тоже будет добавка к ОДН.

Еще одно обстоятельство: в квартирах, где установлены счетчики, собственники могут в течение долгого времени не передавать их показания. Тогда им начисляют плату по предыдущему среднему потреблению, потом переводят на оплату по нормативу. В этом случае фактическое потребление опять — таки не совпадет с объемом, выставленным к оплате.

И это уже не говоря о случаях прямого воровства, когда к общедомовой системе водоснабжения без счетчика подключаются сторонние потребители. Например, арендатор помещения нежилого помещения в подвале или на первом этаже.

Все сказанное выше относится и потреблению электроэнергии на общедомовые нужды. Большие расходы на ОДН по электроэнергии возникают не из-за того, что в подъезде постоянно горит лампочка, а потому, что в достаточно большом количестве квартир потребление оценивается не по реальным показаниям счетчика, а исходя из «расчетных» методов.

Потребление на ОДН распределяется между квартирами пропорционально их площади. В особо запущенных случаях общедомовое потребление в расчете на квартиру может оказаться сопоставимым с индивидуальным. Получается, что жильцы, дисциплинированно передающие показания своих счетчиков воды и электроэнергии, регулярно оплачивающих выставляемые счета, субсидируют соседей, которые счетчики не поставили и проживают в квартирах в количестве большем, чем прописаны.

По-хорошему, проблему избыточного ОДН необходимо решать установкой счетчиков во всех без исключения квартирах и организацией регулярного снятия их показаний. Но это дорого и сложно, поэтому до недавних пор правительство выбирало другой путь. Было принято решение начислять ОДН в объеме, не превышающем специально установленных нормативов.

Нормативы эти приняты по всех регионах. В них зафиксированы предельные объемы потребления электроэнергии и воды на 1 кв. м. площади помещений общего пользования. Превышать этот порог коммунальщикам было запрещено.

Однако от того, что при высоком уровне расходов на ОДН платежи не выставляются населению, сами объемы потребления никуда не исчезают. Их приходится оплачивать управляющей компании (или ТСЖ) многоквартирного дома. А поскольку источников для оплаты нет, жильцы за избыточный ОДН не платят, то управляющие компании наращивают долги перед поставщиком ресурса (водоканалами и энергоснабжающими организациями).

Для решения этого вопроса в феврале 2022 года российское правительство утвердило постановление №92. Этот документ предусматривает, что раз в год УК имеет право провести перерасчет и доначислить всем жильцами плату за потребление на ОДН исходя из фактических объемов. Такова предыстория, если вкратце.

Перерасчет расходов на ОДН по постановлению №92

Постановление правительства №92 от 2 февраля 2022 года вступило в силу с 1 сентября 2022 года. Оно вносит изменения в ряд нормативных документов и теперь расчет объемов потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества осуществляется следующими способами:

1) если дом оборудован общедомовым прибором учета – в течении года исходя из установленного норматива потребления на ОДН и установленного тарифа с перерасчетом по показаниям общедомового счетчика в 1 квартале следующего года;

2) если дом не оборудован общедомовым прибором учета – исходя из норматива потребления коммунальных ресурсов на содержание общего имущества и установленного тарифа;

3) в случае оснащения многоквартирного дома автоматизированной информационно-измерительной системой учета — исходя из показаний такой системы при условии обеспечения этой системой учета возможности одномоментного снятия показаний и установленного тарифа;

4) общее собрание собственников так же может выбрать один из двух следующих вариантов:

— платить за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества исходя из предыдущего среднемесячного потребления с проведением в первом квартале года ежегодного перерасчета по фактическим показаниям общедомового счетчика

— исходя из текущего ежемесячного потребления, определяемого по показания общедомового счетчика.

Очевидно, что в подавляющем большинстве случае будет использоваться вариант 1) и вариант 2).

Важно отметить, что постановление №92 не имеет обратной силы и не применяется к правоотношениям, имевшим место до 1 сентября 2022 года. Соответственно, в 1 квартале 2023 года может быть произведен перерасчет за потребление на ОДН в период с 1 сентября по 31 декабря 2022 года.

Действующем законодательством так же установлена возможность досрочного перерасчета при прекращении управления домом (смена УК или способа управления МКД).

Если определяемый объем коммунальных ресурсов на содержание общего имущества составит отрицательную величину, то размер платы в расчетном периоде (следующих расчетных периодах) принимается равным нулю, а размер в следующем расчетном периоде (следующих расчетных периодах) уменьшается на указанную величину.

Сделать выбор о способе расчетов жители могут только общим собранием собственников. С примером формы протокола проведения общедомового собрания с рассмотрением вопроса о способе корректировки платы за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества, можно ознакомиться, перейдя по ссылке

Как сократить расходы на ОДН

Что жильцы могут сделать, чтобы сократить объем коммунальных ресурсов, который начислен на содержание общедомового имущества? К сожалению, не так уж и много.

Как описано выше, основную проблему с точки зрения ОДН создают квартиры, жильцы которых не ставят счетчики или же, поставив их, не передают показания. В таких случаях объем потребления рассчитывается по нормативам. Чтобы насчитываемые таким образом объемы хотя бы в первом приближении соответствовал фактическому расходу коммунальных ресурсов, управляющие компании (ТСЖ) должны зафиксировать реальное количество жильцов. Сами жильцы вместо коммунальщиков выполнить эту работу не могут.

Так же жильцы не могут вместо управляющей компании бороться с собственниками, которые передают подозрительно низкие или, вообще, нулевые показания счетчиков. Согласно действующему законодательству УК обладают правом осуществлять проверку состояния счетчика и требовать в этой связи доступа в квартиру. В случае фактического отказа потребитель в таком случае переводится сперва на оплату по среднему потреблению, а затем – по нормативам. Процедура понятна, однако ее надо выполнить.

Таким образом, методы снижения объема выставляемых к оплате расходов на ОДН известны. Другое дело, что заставить управляющую компанию (или ТСЖ) активно их использовать не так-то просто.

Совет здесь можно дать лишь такой: при выставлении серьезных доначислений за потребление ОДН необходимо незамедлительно обращаться в жилищную инспекцию, требовать проверить обоснованность расчетов и работы УК по выявлению фактического потребления коммунальных ресурсов отдельными квартирами. Не сказать, чтобы результат был гарантирован, но, по крайней мере, проверка от жилинспекции заставит управляющую организацию устранить самые вопиющие ошибки.