Новое в разделах

Управляющие компании не торопятся отчитываться перед собственниками жилья. Как бороться?

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ
17.04.2010
Управляющие компании не торопятся отчитываться перед собственниками жилья. Как бороться?

Новому Жилищному кодексу уже более четырех лет, однако целый ряд статей его до сих пор или не работают, или работают далеко не в полной мере. Это статьи 36, 162, 161 и другие. Среди них статья 162 имеет, на мой взгляд, особое социальное значение: «Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год».

Если внимательно изучить материалы Интернета, правовых систем Гарант и Консультант, публикаций в СМИ, то мы с большим трудом обнаружим информацию об отчете компаний, управляющих многоквартирными домами. Почти после годового изучения данной проблемы удалось обнаружить информацию о том, что этот вопрос хоть как-то решается только в четырех городах РФ - в Курске, Туле, Пензе и Иваново.

После более чем года борьбы с управляющей компанией МУ «ЖКХ Дзержинского района» на ее сайте наконец-то появился отчет для жителей дома по улице Землячки, 26. Хотя он и не подтвержден сметами и бухгалтерскими документами - все же это уже шаг вперед.

Обязанности управляющих компаний

В ст. 24 Конституции РФ говорится, что органы государственной власти и органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны обеспечить любому гражданину возможность ознакомления с документами и материалами, непосредственно затрагивающими его права и свободы, если иное не предусмотрено законом. Это право гражданина охраняется ст. 140 Уголовного кодекса.

Так как управляющая компания (УК) обязуется (за плату) оказывать коммунальные и жилищные услуги и выполнять соответствующие работы, а также отчитываться перед собственником жилого помещения, то по сути договор управления соответствует агентскому договору, определенному Гражданским кодексом РФ. По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала. В ходе исполнения агентского договора согласно ст. 1008 ГК РФ агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором. При отсутствии в договоре соответствующих условий отчеты представляются агентом по мере исполнения им договора либо по окончании действия договора. К отчетам должны быть приложены документы, подтверждающие расходы, произведенные агентом за счет принципала.

Недопустим отказ УК в ответ на требование о предоставлении отчета по мотивам коммерческой тайны. В законе № 98-ФЗ «О коммерческой тайне» от 29.07.2004 г. понятие «коммерческая тайна» определено так: конфиденциальность информации, позволяющая ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду. Отчет о финансово-хозяйственной деятельности представляется собственникам только в отношении деятельности по управлению их многоквартирным домом и в отношении их собственных средств.

Согласно определению, данному в экономическом словаре, отчет - составленные по определенной форме сведения, данные о деятельности организации, компании за определенный прошедший период. На сегодняшний день форму отчета компании, управляющей многоквартирным домом, удалось обнаружить только в городе Иваново, где издано соответствующее Постановление главы города Иваново от 14 октября 2008 г. № 3183 «О типовой форме ежегодного отчета управляющей организации перед собственниками помещений в многоквартирном доме о выполнении договора управления за предыдущий год».

Что должен содержать отчет управляющей компании?

Имея свой опыт борьбы за право получить отчет от своей УК, изучая отчеты управляющих компаний в вышеуказанных городах, приходишь к выводу, что компании ограничиваются общими цифрами, из которых не ясно, на что конкретно потрачены деньги.

Думаю, отчет должен содержать следующие сведения: общая жилая и нежилая площадь, которая находится в собственности, общая сумма денег, собранная с жителей за услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества, все виды услуг и то, в каком объеме они предоставлялись в течение года. В конце выводится фактическая ставка за квадратный метр: сумма оплаченных средств за выполненные работы делится на общую площадь жилых и нежилых помещений и на 12 месяцев. В результате получится фактическая ставка (цена) предоставленных услуг в расчете на 1 квадратный метр площади собственника. Форма отчета произвольная. Санитарное содержание и текущий ремонт общего имущества можно показать более детально, указав суммы, потраченные на уборку, дератизацию, вывоз мусора, ремонт фасада, фундамента, кровли, внутренней отделки чердака, подвала, систем центрального отопления, водоснабжения, лифтов и т. п. Но управляющая организация должна быть готова предоставить по запросам собственников дополнительное подтверждение предоставления услуг - акты выполненных работ по официально утвержденной форме КС-2, бухгалтерские документы, подтверждающие покупку стройматериалов по сложившимся рыночным ценам.

Необходимо дать и законодательное определение, что же такое отчет управляющей компании по управлению многоквартирным домом. Такие определения мы найдем в отношении, к примеру, бухгалтерской отчетности: «Бухгалтерская отчетность - единая система данных об имущественном и финансовом положении организации и о результатах ее хозяйственной деятельности, составляемая на основе данных бухгалтерского учета по установленным формам...» - это определение изложено в законе № 129-ФЗ «О бухгалтерском отчете» от 21.11.1996 г.

Сюда же можно добавить законодательно установленные определения кредитного отчета, отчета об оценке, бюджетной отчетности и т. д.

Жестче должна быть установлена ответственность за непредоставление управляющими компаниями отчетов. Учитывая сложившуюся ситуацию, необходимо активнее применять и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях, и Уголовный кодекс РФ (ст. 140), так как преступление может быть совершено в результате неправомерного отказа либо в результате предоставления гражданину неполной или заведомо ложной информации.

Отчет должен быть по каждому дому, доступен для каждого собственника помещений многоквартирного дома в любое удобное время. И уже дело собственника - знакомиться с ним или нет, но прокуратура должна иметь право делать выборочную проверку исполнения ст. 162 Жилищного кодекса. Нет отчета - возбуждение уголовного дела. Понятно, что такое положение можно прописать только в федеральном нормативно-правовом акте.

Ответственность управляющей компании за не предоставление информации собственникам жилья.

Субъективная сторона непредоставления отчета вполне может характеризоваться умыслом. Виновный осознает, что он неправомерно отказывает в предоставлении собранных в установленном порядке документов и материалов, непосредственно затрагивающих права и свободы гражданина, либо что он предоставляет ему неполную или заведомо ложную информацию. В этом случае лицо явно предвидит возможность причинения своими действиями вреда правам и законным интересам граждан и желает или допускает эти последствия либо относится к ним безразлично. Субъектами преступления согласно статье 140 Уголовного кодекса могут быть лишь должностные лица, обладающие информацией, которую они обязаны были предоставить гражданину. Здесь сомнений быть не может - Жилищный кодекс в п. 11 ст. 162, прямо обязывает предоставить отчет по управлению многоквартирным домом.

О существовании проблемы, необходимости ее решения законодательным путем высказался директор Фонда содействия реформированию ЖКХ Константин Цицин на онлайн-конференции в газете «Аргументы и факты» в феврале 2009 года. На вопрос, заданный в ходе обсуждения проблем ЖКХ председателем комитета по поддержке собственников жилья при Волгоградской ТПП Игорем Вихоревым, он ответил следующим образом: «Я могу сказать, что абсолютно правильно поставлен вопрос. На сегодня получить отчет о деятельности УК иногда бывает сложно, а для простого жителя практически невозможно. Необходимо разработать пакет законов, регламентирующих деятельность УК. Этой проблемой мы уже озаботились. Если все будет хорошо, нас поддержат, то такой законопроект летом мы постараемся внести в правительство».

Здесь стоит добавить выдержку из публикации в февральском номере журнала «Деньги», которая как нельзя лучше характеризует сложившееся положение дел в практике реализации ст. 162 Жилищного кодекса: «Несмотря на то, что Жилищный кодекс обязал все управляющие организации - и частные и государственные - отчитываться перед собственниками жилья, МУПы по-прежнему хранят свои финансы в секрете».

«Мне чудом удалось ознакомиться с финансовой документацией одной из государственных управляющих компаний, после чего я окончательно понял, что бороться с ними бессмысленно, - рассказывает руководитель одного из московских ТСЖ, воюющих за смену управляющей компании. - Там, например, была такая строчка: «пять миллионов рублей на ведение реестра зеленых насаждений». Очевидно, что из этого бизнеса их не выгнать никогда». Трудно не согласиться с автором этих строк - простому гражданину потребовать отчет управляющей компании - сродни покуситься на устоявшиеся, неконтролируемые крупные финансовые потоки, которые без вмешательства государства никто не отдаст.

Ситуация с реализацией ст. 162 Жилищного кодекса в ее нынешнем состоянии имеет и ряд других негативных последствий. Согласно Федеральному закону № 185-ФЗ собственники помещений в многоквартирных домах могут принять участие в 5-процентном финансировании капитального ремонта своего дома, однако здесь вполне резонно бытует мнение, что эти деньги «уйдут в песок». Как и те, что жители ежемесячно платят по коммунальным платежкам.

Ясно и другое: непрозрачность ЖКХ явно не способствует консолидации общества, создает социальную напряженность. И это уже начинают понимать в некоторых регионах. Так, жители Пензы в марте текущего года вместе со счетами за коммунальные услуги получили финансовый отчет из муниципальной управляющей компании: куда и на что были потрачены их средства в минувшем году. Инициатива снять гриф секретности с фонда, который формируется за счет собираемых с населения средств, принадлежит пензенской мэрии. Местные чиновники ратуют за прозрачность движения «народной копейки» и понуждают коммунальщиков вести строгую отчетность перед плательщиками. Таким образом власти надеются снять социальную напряженность и убедить граждан в оправданности роста тарифов. Несомненно благое дело, а пока все чаще вспоминаются слова из публикации «Кто душит ТСЖ в Волгограде?»: «И то самое смутное чувство, что тебя тихонько грабят». И чтобы это прекратить, необходимо в срочном порядке на федеральном уровне принимать нормативный правовой акт, позволяющий в целях соблюдения социальных прав и гарантий граждан поставить компании, управляющие многоквартирными домами, в жесткие правовые рамки и обеспечить доступ граждан к информации, что позволит знать, как расходуются деньги, которые они ежемесячно платят за коммунальные услуги.

Рыночная экономика - экономика, основанная на принципах свободного предпринимательства, многообразия форм собственности на средства производства, рыночного ценообразования, договорных отношений между хозяйствующими субъектами, ограниченного вмешательства государства в хозяйственную деятельность. На данный момент большинство заказчиков коммунальных услуг - жителей многоквартирных домов пока являются «молчунами», безропотно передающими право управления своим жильем компаниям, услуги которых им навязывают муниципальные власти. К этому можно добавить только то, что муниципальный монополист нынче почти повсеместно заменен частным без какой бы то ни было конкурентной схемы отбора. А бизнес просто так свои позиции сдавать не будет.

Автор: Вячеслав Мельченко

Источник: Институт развития свободы информации

Отправить:

Комментарии

Добавить комментарий

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код
 
08.06.2011 в 20:23:47   Владимир

Спасибо за информацию. Столкнулся с аналогичной проблемой в ДЕЗ "Вост. Дегунино" (САО г.Москвы). Куда идут деньги по ст."сод. и ремонт жил." (дословно) - тайна за семью печатями. Это ок. 1000 руб. с каждой квартиры, или ок. 4,0 млн.руб. с нашего дома. Ни работ, ни актов, ни счетов - отписки ГУИС и демагогия ЕИРЦ -- весь результат моих обращений: где деньги? Ни одного отчета УК!! Ответ, по-моему, лежит на поверхности. Когда нанопрезидент только декларирует (статист), что 30,0 млрд.руб из ЖКХ только из одного округа и только за 2010 год - выведены за границу, и никто за это не расстрелян,- значит страной управляют жулики из "ЕР" или ОПГ.

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код
 
23.11.2011 в 13:18:57   Александр

Спасибо большое за информацию.

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код