Новое в разделах

Договор управления многоквартирным жилым домом: правовой статус и судебная практика

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ
01.02.2013

Автор: Денис Кузьмин

Договор управления многоквартирным жилым домом: правовой статус и судебная практика

Жилищным кодексом Российской Федерации (далее — ЖК РФ) предусмотрено, что оказание услуг по управлению многоквартирным домом осуществляется на основании договора. По нашему мнению, указанный договор — является новым видом гражданско-правового договора, который ранее был неизвестен участникам жилищных правоотношений.

Процедура заключения договора управления жилым домом

Действующим законодательством предусмотрено, что управляющая организация обязана заключить договор с каждым собственником помещения в жилом многоквартирном доме. То есть, в идеальной модели, если споров между собственниками нет, то допустимо заключение одного договора с множественностью лиц на стороне собственника.

Однако существующая практика применения норм жилищного кодекса, говорит лишь о том, что такая модель выстраивания правоотношений между субъектами жилищных отношений скорее, как это указано ранее — идеал и далека от реального положения дел при заключении договора.

Так, процедура заключения договора зависит от многих факторов, существенно влияющих на процедуры принятия, утверждения и заключения договора. Например, от выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом.

Договор управления жилым домом: если собственники не выбрали управляющую организацию в связи с пассивным поведением?

В данном случае законодатель предусмотрел т.н. «принудительный» порядок выбора управляющей организации, что небеспочвенно, поскольку в любом жилом многоквартирном доме необходимо обеспечить непрерывное управление и что не менее важно — предоставление коммунальных услуг.

Обратимся к действующим нормам жилищного законодательства. Согласно ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Учитывая вышеизложенное и в соответствии с ЖК РФ с момента выбора управляющей организации и подписания хотя бы одного договора управления данная организация с учетом требований ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязана приступить к исполнению договора управления.

Как заключить договор с теми, кто не изъявил желания или отказался заключить договор управления многоквартирным домом?

По нашему мнению, управляющая организация, действуя в интересах всех собственников помещений, приступила к выполнению работ и услуг, значит имеет место совершение т.н. «конклюдентных действий». Поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные вне зависимости от подписания договора с отдельными сособственниками помещений.

Еще более интересным, на наш взгляд, являются ситуации, когда собственники помещений провели собрание и выбрали определенное юридическое лицо в качестве управляющей организации, при этом, не поинтересовавшись у самой компании — готова ли она приступить к управлению жилым многоквартирным домом? Любо в тех случаях, когда решение о выборе способа управления было отменено, а заключенный во исполнение указанного решения общего собрания собственников многоквартирного дома, признан ничтожным. (см. судебную практику: Азовский городской суд Ростовской области)

Собственники предлагают заключить договор управления жилым домом на своих условиях

Не менее актуальными, являются ситуации, когда собственники в нарушение норм действующего жилищного законодательства предлагают заключить договор с управляющей организацией на своих условиях. При наличии утвержденной общим собранием многоквартирного жилого дома формы договора. (см.судебную практику: Бутырский районный суд г.Москвы (ответчик — ТСЖ); Псковский городской суд (Ответчик — управляющая организация ООО);

Если управляющая организация выбрана в качестве таковой общим собранием собственников, на котором также утвержден договор по управлению общим имуществом, она не вправе предъявлять требования о понуждении к заключению договора собственника помещения.

Проанализированная судебная практика, сводится к следующему:

Согласно части 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Жилищный кодекс и обязанность собственника заключить договору управления домом

При этом в статье 161 Жилищного кодекса РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (часть 5).

Указанная правовая позиция, соответствует фактическим обстоятельствам и толкованию норм материального права, данному Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа в постановлении от 13.06.2007 г. по делу N А56-36199/2006, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа от 05.07.2007 г. по делу N А10-5470/06-04АП-1096/07-Ф02-4044/07.

Подводя итог, хотелось бы отметить хотя и весьма спорную, но на сегодняшний день вполне убедительную позицию, которая неоднократно высказывалась многими авторами. «Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам голосования собственников. Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. Возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания — на этот вопрос должны дать разъяснения высшие судебные инстанции. Предпосылки к этому уже явно налицо — противоречивая и непоследовательная судебная практика.»

Кузьмин Денис, частный юрист (пос.Нахабино, М.О.)

Отправить:

Комментарии

Добавить комментарий

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код
 
24.08.2013 в 15:09:14   татьяна

я не заключала договор с компании с тцж.могут на меня подать в суд.и имею права я не заключать с ней договор

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код
 
21.02.2015 в 00:07:19   Игорь

ахинея какая-то сведена в кучу… напутано всё что можно и нельзя и названо «исследованием». Ни с теорией ни с практикой эта ересь рядом не лежала!

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код