Новое в разделах

Договор управления многоквартирным домом: рекомендации юриста

ЖКХ / Управляющие компании и ТСЖ
20.07.2011
Договор управления многоквартирным домом: рекомендации юриста

Какие подводные камни существуют при заключении договора с управляющей компанией (УК) многоквартирного дома? Как правильно провести собрание жильцов? Что входит в оплату содержание и ремонт дома? Можно ли потребовать в договоре сделать доступным лицевой счет дома для контроля за поступлением и расходом средств УК? ЭнергоВОПРОС.ру публикует ответы известного юриста Дениса Хмелевского на эти и другие злободневные вопросы по управлению многоквартирным домом.

Действующее законодательство предусматривает наличие альтернативных форм (способов) управления многоквартирными домами, что само по себе, на мой взгляд, является шагом навстречу качеству в этой сфере. Напомню, речь идёт о возможности управления многоквартирным домом посредством создания ТСЖ, ЖК и ЖСК, самоуправления и путём привлечения управляющей организации по договору управления.

Каждый из доступных способов (форм) управления многоквартирными домами имеет свои плюсы и минусы, определяется исключительно потребностями собственников помещений соответствующего многоквартирного дома. Такие потребности собственников могут быть обусловлены финансовыми возможностями большинства таких собственников (учитывается финансовое положение самих собственников и/или количество таковых), конструктивными и качественными особенностями самого объекта управления (старый дом или новостройка).

Прежде всего, хочу напомнить - все мероприятия по выбору способа управления многоквартирным домом подлежат предварительной подготовке и реализации силами инициативных групп собственников, призванных уяснить те подводные камни договора управления, о которых ниже пойдёт речь.

Договор управления МД, как и любая сделка, имеет свою классическую структуру:

  • Объект – Многоквартирный дом;
  • Субъекты – участники сделки;
  • Содержание – совокупность взаимных прав и обязанностей субъектов.

Уяснив структуру рассматриваемого правоотношения, можно переходить к рассмотрению её отдельных элементов, выделяя в каждом из них свои подводные камни…

Объект договора управления многоквартирным домом

Рассматривая отдельно взятый многоквартирный дом, следует понимать, что именно он определяет предмет договора управления многоквартирным домом. От правильности отражения информации о предмете зависит объём обязательств управляющей организации.

Например. Несмотря на то, что запирающие устройства имеют все признаки того, что они относятся к общему имуществу многоквартирного дома, тем не менее, даже в Москве при формировании платёжного документа на оплату ЖКУ, отдельной строкой указывается платёж за запирающее устройство (домофон), наряду со строкой содержащей размер платы за содержание и ремонт общего имущества МД. Таким образом, имеет место признак взимания двойной платы за запирающее устройство. Основной аргумент соответствующих управляющих организаций таков: “Так вы же пользуетесь Домофоном…”, на что можно совершенно справедливо отвечать утвердительно, добавляя “… и лифтом пользуюсь”.

Из сказанного следует, что в Договоре управления следует чётко отразить состав общего имущества Вашего многоквартирного дома, включив в него в обязательном порядке запирающие устройства, все разводящие коммуникации (в т.ч. электрические, телефонные, телевизионные, радио и т.п.), лифты, двери, окна, стены, мусоропроводы и т.д.

Субъекты в договоре управления многоквартирным домом

Основной сложностью в рассматриваемых правоотношениях, на мой взгляд, является то обстоятельство, что на стороне заказчика услуг управления общим имуществом многоквартирного дома выступает всегда множество собственников, имущественно обособленных в хозяйственном обороте. Именно эта особенность рассматриваемых отношений порождает специальное правовое регулирование, закреплённое в Жилищном кодексе РФ.

При подготовке и проведении общего собрания собственников Вашего многоквартирного дома, следует установить, какой процент голосов имеет муниципальная (городская) собственность, какой процент имеют собственники нежилых помещений. Такая информация позволит заблаговременно уяснить позицию достаточно активных и весомых представителей собственников, спрогнозировать их решение, сделать всё возможное для того, чтоб такие решения максимально отражали интересы собственников помещений Вашего многоквартирного дома, а не интересы аффилированных, в той или иной степени, управляющих организаций…

Вместе с тем, следует отдельное внимание уделить поиску Управляющей организации, которую Ваша инициативная группа предложит вниманию собственников. Все способы и критерии выбора управляющей организации перечислить не представляется возможным, ввиду их многообразия. Остановлюсь на некоторых из них.

Выявив для себя несколько возможных компаний-кандидатов, запросите на них в налоговой инспекции выписку из единого государственного реестра юридических лиц и сопоставьте содержащуюся информацию с декларируемой компаниями-кандидатами информацией: “Мы 10 лет на рынке…” (в то время как компания зарегистрирована год назад).

Обязательно запросите в компаниях-кандидатах информацию о домах находящихся или ранее находившихся в их управлении, и переговорите с активами соответствующих домов. Проводя предварительные переговоры, закиньте удочку на предмет включения в договор условий, разработанных Вашей инициативной группой… важно как реагируют, отказываются наотрез либо те, кто достаточно глубоко проработал содержание предлагаемого к заключению договора, либо те, кто, работая по “шаблону” не способны оценить характер Ваших предложений.

Факультативно, насколько это возможно, уточните информацию о структуре штатной численности организаций, о наличии собственной материально-технической базы. Как правило, обладатели конкурентно-способной материально-технической базы и внушающей доверие структуры штатной численности, наряду с положительной деловой репутацией, выставляют напоказ все свои регалии, ни в коем случае не скрывая их. Учитывая изложенное, определитесь с компанией кандидатом, и переходите смело к процедуре её утверждения решением общего собрания собственников многоквартирного дома.

Содержание договора управления многоквартирным домом

Содержание Ваших прав и обязанностей управляющих организаций, изложенных в проектах договоров управления предлагаемых компаниями-кандидатами, имеет особое значение. Основная масса управляющих организаций работает “на унифицированных формах договоров”, которые на первый взгляд максимально отражают потребности управления многоквартирным домом. Тем не менее, учитывая вышеизложенные проблемы с изложением условий о предмете договора, становится очевидным, что “прелести унификации” имеют свои границы.

Дабы не “налететь” на подводные камни, связанные с содержанием прав и обязанностей сторон рассматриваемого обязательства, следует заблаговременно определиться с приемлемой редакцией договора. Либо вы редактируете договоры предложенные компаниями-кандидатами, либо разрабатываете самостоятельно редакцию договора, предлагая компаниям-кандидатам с ней согласиться.

И в том, и в другом случае, перед вами встанет вопрос, на какие условия договора обязательно обратить внимание, дабы иметь возможность до запятой отработать их. Предлагаю, в качестве программы минимум, остановиться на следующих:

  • срок действия договора (от 1 года до 5 лет ч. 5 ст. 162 ЖК РФ):
  • цена договора, порядок её изменения;
  • организация расчётов за ЖКУ;
  • формы фиксации фактов неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательств управляющей компанией;
  • письменный досудебный порядок урегулирования претензий;
  • описание общего имущества многоквартирного дома;
  • перечень условий, которые стороны признают существенными.

Реализуя программу минимум, следует исходить из того, что чем меньше доверия к компании-кандидату и чем хуже её условия, тем меньше должен быть срок действия договора. Детальная регламентация процедуры фиксации ненадлежащего исполнения и неисполнения договора, позволит с лёгкостью оформить возникновение таких фактов, и уверенно расторгнуть договор управления многоквартирным домом с недобросовестной управляющей организацией.

Письменный досудебный порядок урегулирования споров, позволит на первых стадиях претензионных процедур пресечь немотивированные иски в суд от недобросовестных компаний, нацеленных исключительно на сбор всевозможных платежей. А закрепив месячный срок ответа на претензию, вы получаете возможность найти поддержку в лице своих соседей, правозащитников, юристов...

Подробнейшее описание общего имущества, позволит в любой момент с уверенностью требовать от управляющей организации устранения неисправностей такого имущества. А в случаях незаконного отказа в устранении таковых, привлекать третьи организации, с последующим возложением расходов на свою управляющую организацию (ст. 397 ГК РФ). Неисполнение же существенных условий договора, влечёт упрощённую процедуру расторжения договора управления.

Касаемо организации расчётов за жилищно-коммунальные услуги и цены договора управления многоквартирным домом (стоимости жилищных услуг), остановлюсь более подробно.

Организация расчётов с управляющей компанией многоквартирного дома

Согласно ч. 7 ст. 155 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации. Таким образом, все финансовые потоки по Вашему дому пойдут через управляющую организацию.

Это означает, что “бухгалтерия” управляющей организации будет осуществлять формирование платёжного документа за ЖКУ, рассчитывать льготы, субсидии, вводить данные приборов учёта, осуществлять перерасчёты, применять всевозможные тарифы поставщиков коммунальных услуг и многое другое… Как правило, основная масса финансовых нарушений управляющих организаций, находится в этом узле, который порой и специалистам развязать довольно сложно.

Именно поэтому, я рекомендую включать в договор управления условия относительно расчётов за ЖКУ и регистрации граждан, через систему государственных инженерных служб (известную как ЕИРЦ). Система инженерных служб (ЕИРЦ), это общегородская стабильно работающая система, которая позволяет домовладельцам на первых этапах становления отношений с управляющей компанией, не задумываться о правомерности и доступности начислений, о судьбе платежей (дошли ли они до поставщиков).

Выбирая расчёты за ЖКУ и регистрацию граждан посредством системы инженерных служб (ЕИРЦ), домовладельцы получают, возможность сосредоточится на самом основном и болезненном в настоящее время - на качестве услуг предоставленных управляющими компаниями. Кроме того, не маловажным остаётся тот факт, что государственные организации подконтрольны и подотчётны органам исполнительной власти, наряду с возможностью судебной защиты прав. В противном случае, каждый собственник остаётся один на один с финансовыми нарушениями, имеет исключительно судебную перспективу разрешения своих проблем, размер которых зачастую не превышает 10 000 рублей, в то время как услуги адвоката, по судебному представительству составят от 15 000 рублей.

Цена услуг управляющей компании многоквартирным домом

При заключении любой сделки, даже самой незначительной, определяющим фактором принятия её условия является цена товара, работы услуги. Мы смотрим, в каком магазине дешевле, покупаем партию, дабы получить скидку, коллекционируем купоны, дисконтные карты, ждём сезона распродаж… При этом, основная масса собственников жилья попросту игнорирует условия о стоимости услуг управления многоквартирным домом.

На преддоговорной стадии ценовой вопрос закрывается одной фразой – “Компания работает по утверждённым ставкам…”. Данная позиция представляется иррациональной, не эффективной, противоречащей интересам собственников.

Простой пример. Сравним многоквартирные дома 1960 года постройки (с деревянными перекрытиями) и 2010 год постройки. Без сомнений, себестоимость содержания ветхого жилищного фонда намного выше. Вместе с тем, утверждаемые местными администрациями тарифы на содержание многоквартирных домов имеют усреднённые значения, позволяющие получать управляющим компаниям рентабельность при содержании ветхого жилищного фонда, в то время как жители новостроек тем же управляющим компаниям фактически компенсируют недополученную, желаемую прибыль. Жители новостроек, при возникновении проблем с инженерным оборудованием, крышей, межпанельными швами, лифтовым хозяйством и т.п., вправе требовать их устранения от застройщика, за его счёт. В противном случае получается, что ответственность за ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств, несут собственники в форме завышенной платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

На мой взгляд, так продолжаться не должно. Закон имеет свои механизмы, заставить работать которые наша с вами миссия. На мой взгляд, в новостройках должен реализовываться в основном механизм самоуправления, посредством заключению всеми собственниками нескольких договоров на отдельные жилищные услуги (вывоз мусора, аварийное обслуживание, уборка лестничных клеток и придомовой территории) и на поставку коммунальных услуг (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения).

Чтобы осознанно проработать вопрос цены договора управления многоквартирным домом, следует уяснить, что стоимость коммунальных услуг (теплоснабжение, газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и водоотведение) им утверждена быть не может, и согласно части 2 статьи 157 ЖК РФ, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. Таким образом, управляющая компания не может перепродавать перечисленные коммунальные услуги, и тем более устанавливать на них тарифы.

Часть 7 статьи 156 ЖК РФ устанавливает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В этой связи, в решении общего собрания следует отразить утверждённую собственниками ставку стоимости содержания и ремонта жилого помещения за 1 кв.м. при этом следует учесть, что компания-кандидат может не согласиться с утверждённой общим собранием ставкой. Именно поэтому, инициативной группе следует заблаговременно провести все необходимые предварительные согласования с компаниями-кандидатами, заручившись от них гарантийными письмами, отражающими их согласие заключить договор управления на условиях, изложенных в конкретном проекте договора, прилагаемом к такому письму. В данном вопросе стесняться не следует, торгуйтесь обоснованно, и результат будет положительным для Вас.

Возвращаясь к формулированию условий о цене, отмечу, что если договор не будет содержать отсылок к тарифам, утверждаемым местными администрациями или органами исполнительной власти субъекта РФ, то ставка не измениться в течение периода действия договора (конечно если сам договор не содержит условий о её ежегодной индексации). В случае если, компания-кандидат идёт на ваши условия по ставке за содержание и ремонт, то вам выгоднее заключить этот договор на более длительный срок, дабы зафиксировать цену.

Пункт 1) части 2 статьи 154 ЖК РФ определяет, что плата за содержание и ремонт жилого помещения, включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Учитывая изложенное выше (предыдущие 2 абзаца), можно сделать следующее обобщение. Плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя стоимость принимаемых на себя управляющей компанией обязательств отражённых в договоре управления многоквартирным домом, и целого набора обязательств установленных законом, для организаций осуществляющих функции управления многоквартирным домом.

Управляющая компания: контроль за лицевым счетом

Отвечая на вопрос, о возможности включения в договор управления многоквартирным домом условий о доступном лицевом счете на дом, для контроля за поступлением и расходом средств УК, считаю возможным прокомментировать следующее. Включить в договор можно многое, в том числе и любое многообразие форм контроля за процессом оказания услуг и движения финансовых потоков.

Однако, с необходимостью Вы столкнётесь с двумя препятствиями:

  1. Конструирование и изложение на бумаге интересующего Вас механизма контроля;
  2. Согласование такого механизма с управляющей организацией (может не согласиться с Вашими условиями).

Именно поэтому, практическая реализация такой идеи мне представляется маловероятной, но юридически возможной.

Вместе с тем, обращаю Ваше внимание на положения части 11 статьи 162 ЖК РФ, из которых следует, что если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Часть 10 статьи 161 ЖК РФ, устанавливает обязанность на любую управляющую организацию обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом), о выполняемых работах и услугах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядке и об условиях их предоставления, о стоимости данных услуг и работ…, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утверждаемым Правительством РФ.

Тем самым, законодательно установлена минимально возможная обязанность управляющих организаций, представлять собственникам отчёт о своей деятельности, в отношении определённого договором объекта управления. Утверждённая договором управления форма такого отчёта, может стать ключом к достижению целей эффективного финансового контроля.

Возможность создания резервного фонда управляющей компании

Юридически, возможность создания резервного фонда, посредством включения в договор управления соответствующих условий существует. Часть 2 статьи 162 ЖК РФ позволяет управляющей организации, по заданию собственников многоквартирного дома осуществлять деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Реализуя идею создания резервных фондов, наряду с технико-юридическим аспектом, вы должны учесть, что размер соответствующих отчислений не может входить в ставку за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, поскольку по своему характеру не является вознаграждением для управляющей организации. В рассматриваемой ситуации, управляющая организация оказывает услугу по сбору и хранению средств резервного фонда, стоимость которой учитывается ставкой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Со своей стороны, я категорически не рекомендую создание такого рода фондов потому, что это финансовый риск, предполагающий использование дополнительных мер юридического обеспечения, поскольку не следует забывать о том, что основная масса компаний имеет размер уставного капитала 10 000 рублей, размер судебных расходов, связанных с истребованием средств резервного фонда от недобросовестной компании, может значительно превысить накопленные средства, а исполнительный лист, в 90% таких случаев, останется неисполненным.

Безусловно, создание резервных и восстановительных фондов имеет огромное практическое значение, позволяет оперативно реагировать на возникающие потребности собственников многоквартирных домов, связанные с обеспечением достойных условий проживания. Именно поэтому, законодательно закреплены и в практике жилищных отношений реализуются специальные юридические механизмы. Речь идёт о такой форме управления многоквартирным домом как Товарищество собственников жилья, которой необходимо уметь правильно пользоваться.

С практической точки зрения, я рекомендую не тратить время и средства на конструирование фондовых схем. Закрепите договором управления необходимость совершения управляющей компанией тех действий, которые являются на Ваш взгляд необходимыми для достижения целей эффективного управления многоквартирным домом, заложите штрафные санкции за неисполнение договора, потребуйте предоставления иных мер обеспечения исполнения обязательства (залог, поручительство, банковская гарантия), и силами общественности “держите руку на пульсе”.

Собрание жильцов по выбору управляющей компании для многоквартирного дома

После того, как Ваша инициативная группа взяла на контроль приведённые выше “подводные камни”, можно перейти к рассмотрению некоторых аспектов, связанных с оформлением процедуры общего собрания собственников многоквартирного дома.

Все решения общего собрания оформляются исключительно протоколом общего собрания, проект которого готовится заблаговременно. В качестве его неотъемлемой части следует указать:

  1. явочный лист собственников многоквартирного дома, принявших участие в собрании, содержащий реквизиты правоустанавливающих документов, площадь и адрес помещения находящегося в собственности, личные подписи собственников;
  2. гарантийные письма компаний-кандидатов, содержащие в свою очередь заверенные проекты соответствующих договоров управления соответствующим многоквартирным домом, с условиями заранее отработанными с инициативной группой;
  3. бюллетени голосования по числу собственников, принявших своё участие в собрании (указываются решения каждого собственника, по каждому вопросу повестки дня, подписанные собственноручно);
  4. протокол счётной комиссии, отражающий данные о подсчёте голосов;
  5. копии правоустанавливающих документов на помещения Вашего многоквартирного дома, заверенные хотя бы собственником собственноручно.

В самом протоколе так же следует отразить место, время и форму проведения собрания, указать повестку дня и способ её доведения до всех собственников Вашего дома, результаты голосования и принятые решения, по каждому вопросу повестки дня, Ф.И.О. каждого выступающего и краткое содержание выступления каждого, собственноручные подписи председательствующего на собрании и секретаря собрания.

Общий совет – проводите собрание честно, твёрдо отстаивая интересы свои и своих соседей, будьте бдительны.

Хмелевской Денис Сергеевич

эл. почта: Your_otdel@bk.ru

Москва, январь 2011

Отправить:

Комментарии

Добавить комментарий

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код
 
18.07.2012 в 16:58:51   Татьяна

Денис, спасибо Вам огромное за статью! Написано очень граммотно, а в то же время доступным языком, и человек не имеющий юридического образования сможет все элементарно понять. Я тоже работаю юристом, но Ваша статья стала некоторым образом для меня «откровением». Отдельное спасибо за индивидуальный ответ.Вы мне очень помогли,все расставили по своим местам.C уважением к Вам, Татьяна
С уважением к Вам, Татьяна

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код
 
06.05.2014 в 08:52:37   Алексей Алексендрович Морозов

Большое спасибо, Денис Сергеевич за Вашу замечательную статью! Если возможно, дайте Ваш комментарий вот по какому вопросу.
В нашем небольшом многоквартирном доме (18 квартир) две квартиры принадлежат муниципалитету (они не приватизированы). Таким образом муниципалитет обладает лишь 10% процентами голосов на общем собрании Собственников помещений.
Решением общего собрания Собственников помещений установлены отчисления по статье «Капитальный ремонт»в размере 5=00 рублей с каждого квадратного метра общей площади помещения, принадлежащего Собственнику. Однако, управляющая организация, ссылаясь на указание муниципальных властей, не включает эти отчисления в платежные документы, направляемые нанимателям принадлежащих муниципалитету квартир.
Аргументируется это следующим образом: когда общее собрание Собственников помещений определит объем и стоимость капитального ремонта, вот тогда муниципалитет и вложит свою долю в его проведение. А ведь само решение о проведении капитального ремонта можно принять только достоверно зная количество имеющихся средств. Весьма вероятно, что муниципалитет в самый нужный момент сошлется на отсутствие необходимых средств и наши планы о капитальном ремонте «накроются медным тазом». А ведь муниципалитет, обладая всего лишь 10% голосов, обязан, согласно ЖК РФ подчиниться решению общего собрания и ЕЖЕМЕСЯЧНО выплачивать свои 826 рублей по статье «Капитальный ремонт».
С уважением, А. Морозов, город Ижевск.

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код
 
14.07.2016 в 15:59:19   Олег

Молодэц,Денис!Но есть еще вопросы для освещения.

Имя

E-mail

Комментарий

Введите защитный код